استراتيجية للنمو الشامل لزيادة الأموال المخصصة للإسكان الميسور التكلفة، وتسريع الموافقات على التنمية.

أعلنت رئيسة بلدية بوسطن، ميشيل وو، اليوم عن مجموعة من المقترحات لإجراء تغييرات جوهرية في سياسة التطوير الشامل (IDP) وسياسة الربط التجاري ، مما سيمكن بوسطن من دعم سكانها المتزايدين وضمان أن تكون المدينة مكانًا يمكن للعائلات من جميع مستويات الدخل تحمل تكاليف المعيشة فيه. ستزيد هذه التغييرات من إمدادات بوسطن من المساكن بأسعار معقولة مع الحفاظ على مكانة المدينة كماركة جذابة لتطوير العقارات. ستركز استراتيجية رئيسة البلدية وو للنمو الشامل على خفض الحواجز أمام التطوير وخلق جدول زمني أكثر قابلية للتنبؤ به. وبشكل جماعي، ستُمكّن حزمة الإجراءات من تطوير يسمح للمدينة بالنمو بشكل عادل وشامل.

قالت رئيسة البلدية ميشيل وو : "نحن نستخدم كل أداة تملكها المدينة لمعالجة أزمة الإسكان في بوسطن على وجه السرعة" . "من خلال توجيه الموارد العامة والخاصة من التطوير نحو رؤيتنا المشتركة لبوسطن لجميع الناس، فإننا نتخذ الخطوات اللازمة لضمان بقاء بوسطن مكانًا يمكن للسكان الحاليين والعائلات والأجيال القادمة أن يعتبروه موطنًا لهم. أنا ممتنة لهذا الفريق وشركائنا على عملهم لمواصلة إعطاء الأولوية لقدرة السكان على تحمل التكاليف في ظل النمو المستمر لمدينتنا."

سياسة التنمية الشاملة (شخص مشرد داخلياً)

بموجب سياسة التطوير الشامل (IDP)، يُطلب من مطوري مشاريع الإسكان السكنية ذات الأسعار السوقية دعم إنشاء مساكن بأسعار معقولة مقابل تخفيف القيود المتعلقة بالتخطيط الحضري. وبموجب سياسة التطوير الشامل الحالية، تدعم المشاريع التي تضم عشر وحدات أو أكثر والتي تحتاج إلى تخفيف القيود المتعلقة بالتخطيط الحضري إنشاء مساكن محدودة الدخل من خلال وحدات في الموقع، أو وحدات خارج الموقع، أو من خلال الدفع إلى صندوق سياسة التطوير الشامل الذي تديره دائرة الإسكان التابعة لمكتب العمدة. تم آخر تحديث لمتطلبات سياسة التطوير الشامل في ديسمبر 2015. وفي يناير 2021، وافق المجلس التشريعي لولاية ماساتشوستس على طلب حكم ذاتي يسمح لبستن بتدوين سياسة التطوير الشامل في قانون التخطيط الحضري. وتهدف التغييرات التي اقترحها العمدة إلى توجيه حصة أكبر من الموارد من التطوير نحو رؤية الإدارة لبستن لجميع الناس.

تشمل التغييرات التي اقترحها رئيس البلدية على برنامج تطوير المناطق المحسورة (IDP): خفض الحد الأدنى من 10 إلى سبع وحدات، وزيادة نسبة الوحدات ذات الدخل المحدود في مشاريع الإيجار من 13% إلى 20% من المشروع، مع تعميق متطلبات القدرة على تحمل التكاليف. وبأسلوب مبتكر، سيتم تحديد دخل 17% من المشروع بمتوسط 60% من متوسط دخل المنطقة، وسيتم تقديم 3% إضافية من المشروع بأجور السوق، وتخصيصها للأشخاص الحاصلين على قسائم الإسكان. عادةً ما تدفع قسائم الإسكان الفيدرالية أجور السوق العادلة لأصحاب العقارات بنسبة 100% من متوسط دخل المنطقة. ونتيجة للسياسة المُحدّثة، سيتاح لحاملي القسائم المزيد من الخيارات، حيث أن حاملي القسائم عمومًا لديهم دخول أقل من 30% من متوسط دخل المنطقة. بالإضافة إلى ذلك، ومع أجور السوق العادلة للمناطق الصغيرة في بوسطن، قد يتمكن أصحاب العقارات الذين يستأجرون لأسر مؤهلة من الحصول على أجور سوق عادلة أعلى اعتمادًا على رمزهم البريدي. وبين وحدات القسائم ووحدات برنامج تطوير المناطق المحسورة التقليدية، ستكون القدرة على تحمل التكاليف الناتجة 55.5% من متوسط دخل المنطقة.

بالنسبة لمشاريع تملك المنازل، سيتم زيادة متطلبات برنامج تطوير المساكن (IDP) في الموقع من 13% إلى 20% في منطقتي برنامج تطوير المساكن (IDP) A و B (الثلث الأعلى والثلث الأوسط من القيم الوسيطة للمناطق في المدينة)، مع الحفاظ على متطلبات الإسكان الميسور التكلفة عند متوسط 90% من متوسط دخل المنطقة. يستخدم العمدة سلطة جديدة لدمج برنامج تطوير المساكن (IDP) في تقسيم المناطق، وبالتالي ضمان أن جميع المشاريع التي تضم سبع وحدات أو أكثر تساعد في تلبية احتياجات الإسكان الميسور التكلفة في بوسطن. سيتم تحديد تاريخ سريان القواعد الجديدة بناءً على عمليات الموافقة الخاصة بلوحة إدارة تطوير بوسطن (BPDA) ولجنة تقسيم المناطق ومجلس المدينة، ولكنها لن تؤثر على أي مشاريع قيد المراجعة حاليًا.

قال آبي مينزين، الرئيس والنائب التنفيذي لرئيس شركة صامويلز آند أسوشيتس: "إن توسيع نطاق الإسكان الميسور التكلفة في المدينة أمر بالغ الأهمية لتحقيق النجاح الاقتصادي على المدى الطويل ولبلوغ أهداف الإنصاف؛ إن فريق صامويلز آند أسوشيتس يدعم جهود رئيس البلدية لتحديد استراتيجيات متعددة لمعالجة هذا التحدي" . "إن عملية النظر في تغييرات سياسة التطوير الشاملة للمدينة لا تزال شاملة وتعتمد على تحليل العديد من العوامل المعقدة التي تحدد القدرة على تحمل التكاليف والملاءمة الاقتصادية. وعلى الرغم من أننا نعيش في وقت يصعب فيه بناء وتمويل مشاريع الإسكان، إلا أننا ملتزمون بالعمل مع المدينة على حلول مبتكرة لتحقيق أهداف الإسكان الميسور التكلفة".

قال جوزيف كريسبرغ، رئيس رابطة ماساتشوستس لشركات التنمية المجتمعية: "تتميز أزمة الإسكان في بوسطن بعدة أبعاد وتتطلب العديد من الحلول، ولكن في نهاية المطاف، نحتاج بشدة إلى المزيد من الإيرادات لمساعدة المستأجرين والراغبين في شراء منازل على الحصول على سكن آمن ومستقر". "لذلك، يسعدنا للغاية أن تتخذ العمدة وو هذه الخطوات الحاسمة نحو توفير المزيد من التمويل والمزيد من المنازل بأسعار معقولة لسكان مدينتنا. ستساعد هذه الجهود، إلى جانب التزامها السابق باستثمار أموال قانون المساعدة الأمريكية للتعافي في الإسكان واقتراحها على الهيئة التشريعية بفرض ضريبة نقل على العقارات عالية القيمة، آلاف العائلات في جميع أنحاء مدينتنا. ستواصل MACDC وأعضاؤها الشراكة مع العمدة ومجلس مدينتنا لاتخاذ خطوات إضافية لمعالجة هذه الأزمة، بينما نناضل معًا أيضًا مع هيئتنا التشريعية في الولاية وحاكمنا الجديد لإجراء الاستثمارات الإضافية التي نحتاجها بوضوح شديد."
سياسة الربط

تشمل التغييرات في سياسة الربط خفض الحد الأدنى والإعفاء من 100,000 قدم مربع إلى 50,000 قدم مربع، وزيادة إجمالي رسوم الربط على مدى عامين إلى 30.78 دولارًا للقدم المربع للمساحات المخبرية، وإلى 23.09 دولارًا للاستخدامات التجارية الأخرى، بزيادة قدرها 15.39 دولارًا. ستدعم نسبة 16% من الرسوم برامج التدريب على العمل وإعداد الوظائف، بينما ستدعم النسبة المتبقية البالغة 84% إنشاء وحفظ المساكن الميسورة التكلفة. سيتم تطبيق الزيادة في الرسوم على مراحل على مدى عامين. سيتم النظر في المشاريع التي تضم مساحات مخبرية ومكاتب على أساس النسبة والتناسب. تُستخدم أموال الربط لدعم إنشاء وحفظ المساكن الميسورة التكلفة، بالإضافة إلى دعم احتياجات التدريب على العمل وإعداد الوظائف لسكان بوسطن.

قالت سيمون كروفورد، المديرة التنفيذية لتحالف ماساتشوستس للإسكان الميسور التكلفة : "إن زيادة رسوم الربط التي اقترحتها العمدة وو خطوة مهمة في الجهود المبذولة لتلبية احتياجات الإسكان للعائلات في بوسطن. لقد كان للربط دور حيوي وسيظل كذلك في بناء منازل جديدة ميسورة التكلفة في بوسطن. لقد كان تحالف ماساتشوستس للإسكان الميسور التكلفة وحلفاؤنا يدافعون عن زيادة رسوم الربط لسنوات، وهذا الاقتراح يظهر أن العمدة وو تستمع".

تستند توصيات خطة التنمية المتكاملة والارتباطات المذكورة أعلاه إلى أبحاث أنجزتها شركة آر كيه جي أسوشيتس (خطة التنمية المتكاملة) وشركة كارل سيدمان للاستشارات/كونسلت إيكون ، اللتان تم توظيفهما لدراسة كل سياسة وتأثيراتها المالية على التنمية، بالإضافة إلى الملاحظات الواردة من اللجنة الاستشارية الفنية لخطة التنمية المتكاملة. بعد ذلك، ستجري الإدارة عملية تشاور عامة لسماع آراء السكان.

قالت شيلا ديون، رئيسة الإسكان: "تحتاج المدينة إلى زيادة وتنوع مخزونها من المساكن لخدمة السكان الذين يعيشون هنا الآن ولتلبية احتياجات سكاننا المتزايدين. إن التغييرات التي يوصي بها العمدة تسمح بزيادة إمدادات المساكن مع توليد موارد حاسمة لإنتاج مساكن بأسعار معقولة". " ستسمح الأموال التي يتم توليدها من خلال هذه السياسات للمدينة باكتساب وحفظ وتطوير مساكن توفر مساكن مستقرة وبأسعار معقولة للأجيال القادمة".

قالت إيمي نيشمان، رئيسة تحالف التدريب المهني: "يُدرك العمدة أنه لكي تزدهر اقتصادنا، يحتاج كل سكان بوسطن إلى فرصة للمشاركة. ستستخدم مجتمعات التدريب المهني غير الربحية هذه الموارد لإعداد سكاننا وتأهيلهم لتلبية احتياجات أصحاب العمل".

بالإضافة إلى اقتراح تغييرات لإنشاء المزيد من المساكن بأسعار معقولة، يضطلع العمدة وو أيضًا بتنفيذ تغييرات لحوافز التطوير الجديد من خلال نهج يمكن التنبؤ به وفعال وقائم على القيم. وتستند هذه التغييرات إلى الأمر التنفيذي الذي وقعه العمدة وو في أكتوبر لتسريع تطوير المساكن ذات الأسعار المعقولة في الغالب في المدينة.

قال رئيس التخطيط آرثر جيميسون : "قوة العمل في بوسطن هي العمود الفقري لاقتصاد منطقتنا. ومع نمو هذه القوة العاملة، نحتاج إلى زيادة كل من إمدادات الإسكان في السوق وإسكان القوى العاملة والإسكان الميسور التكلفة المقيد بالوثيقة. ستضمن أجندة العمدة حدوث التنمية من خلال عملية مراجعة تطوير شفافة وسريعة حتى نتمكن من دعم الاحتياجات الأكثر إلحاحاً لمدينتنا".

ستطلق المدينة عملية لمراجعة التغييرات المقترحة على المادة 80 لجعلها أكثر تزامناً وقابلية للتنبؤ بها للمشاريع التي تلبي أهداف المدينة المتمثلة في القدرة على التكيف مع تغير المناخ، وقابلية السكن للمقيمين، والنمو العادل في جميع الأحياء. وبموجب النهج التنظيمي الجديد، ستقوم هيئة تطوير خليج بوسطن (BPDA) بتطوير "بطاقة تقييم" للمشاريع. وقد تكون المشاريع التي تلبي هذه الأهداف مؤهلة لمراجعة مبسطة، ومشاركة مجتمعية مركزة، وتخفيف وتيرة المشاكل وفوائد مجتمعية مبسطة. وقد تحصل المشاريع التي تبتكر في هذه المجالات الثلاثة على ترخيص لتخفيف الضرائب ودعم البنية التحتية. كما ستُحدث الإصلاحات معالم تنظيمية جديدة وقابلة للتنبؤ بها لمراجعة المادة 80. سيتم دراسة هذه التغييرات ومناقشتها مع المجتمع في الربع الأول من عام 2023، مع استهداف التنفيذ للعام المالي الجديد. وسيتم طرح جوانب من التغييرات، مثل بطاقة التقييم، للتعليق والمناقشة العامة.

قال مات كايفر من غولستون آند ستورز : "البرنامج الذي أعلنت عنه العمدة اليوم مصمم بعناية لتعزيز أجندة الإسكان والاستدامة التي قامت بحملتها الانتخابية عليها". "ستكون تفاصيل التنفيذ مهمة حقًا، لكن الجمع بين زيادة برنامج تطوير المناطق الصناعية (IDP) والارتباط مع كفاءات تصاريح ذات مغزى ودعم عام محتمل للتنمية قد يكون ثوريًا. باختصار، تقول العمدة لمجتمع التطوير، "سننتظر منكم فائدة عامة أكبر، وسنجعل من السهل عليكم تقديمها أيضًا".

كجزء من هذه الخطة للنمو المشترك من خلال التطوير، تقوم هيئة تطوير خليج بوسطن (BPDA) أيضًا بفحص تغييرات أخرى في عملية المادة 80 التي ستجعل مراجعة التطوير في الوقت المناسب وقابلة للتنبؤ بها وشفافة. تشمل التغييرات أيضًا تغييرات تشغيلية وإجرائية في لجنة بوسطن للمواطنة والتصميم (BCDC) لتبسيط عملية مراجعة التصميم.

الخطوات التالية

بناءً على هذه التوصيات، تبدأ وكالة التخطيط والتنمية في بوسطن ومكتب رئيس البلدية للإسكان عملية تتضمن جلسات استماع عامة وفترة تعليق عام على كل سياسة، قبل تقديم نص اقتراح تعديل تقسيم المناطق الموصى به إلى مجلس وكالة التخطيط والتنمية في بوسطن، لإجراء تصويت أولي على كل سياسة. بالنسبة لسياسة الربط ، ستتولى لجنة تقسيم المناطق بعد ذلك النظر في تعديل تقسيم المناطق المقترح. أما بالنسبة لسياسة تطوير المناطق المتكاملة ، فسيتبع تصويت وكالة التخطيط والتنمية في بوسطن مراجعة وتصويت من مجلس المدينة، يليه تصويت من لجنة تقسيم المناطق. وتستضيف وكالة التخطيط والتنمية في بوسطن موقعًا إلكترونيًا لكل من سياسة تطوير المناطق المتكاملة وسياسة الربط ، يتضمن الدراسات الأولية و/أو النهائية، وبيانات الإسكان وسوق الإسكان، ومعلومات أساسية حول كل سياسة، وإعلانات حول جلسات الاستماع العامة القادمة (الاجتماع العام الأول لسياسة الربط هو 11 يناير، والاجتماع العام الأول لسياسة تطوير المناطق المتكاملة هو 21 يناير)، وفرصة لتقديم التعليقات.

ستسعى هيئة تطوير خليج بوسطن (BPDA) إلى الحصول على مدخلات من المجتمع وأصحاب المصلحة الآخرين بشأن التغييرات المقترحة على عملية مراجعة التطوير. تخطط هيئة تطوير خليج بوسطن (BPDA) إلى مشاركة مسودة بطاقة الأداء في فبراير 2023، واستضافة جلسات توعوية في مارس 2023؛ وتنفيذ بطاقة الأداء، بالإضافة إلى السياسات الجديدة الأخرى، بحلول يوليو 2023.

يُبنى هذا الإعلان على مبادرات العمدة وو لمعالجة قضايا القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في بوسطن، والتي تشمل تقديم عريضة حكم ذاتي تتعلق برسوم نقل العقارات وإعفاء كبار السن من ضريبة العقارات، وتوقيع أمر تنفيذي يهدف إلى تسريع إنتاج الإسكان الميسور التكلفة، وتوقيع أمر تنفيذي يتعلق بتعزيز الإسكان العادل، وتشكيللجنة استشارية لتنظيم الإيجارات لإبلاغ مقترحات تشريعية مستقبلية، وتوظيف أول رئيس للتخطيط في المدينة ، وإعلان خطة عمل للاستفادة القصوى من الأراضي المملوكة للمدينة الموصوفة في تقرير تدقيق الأراضي على مستوى المدينة "الأراضي العامة للخير العام" ، وإطلاق برنامج "أهلاً بكم في بوسطن" ، وهو استثمار تاريخي في ملكية المنازل الميسورة التكلفة في بوسطن.

حول سياسة التنمية الشاملة

تُعدّ سياسة التطوير الشاملة في بوسطن (IDP) مُقرّرةً تنفيذيةً صدرت عام 2000. وتُلزم السياسة الحالية مشاريع الإسكان السكنية ذات الأسعار السوقية التي تضم عشر وحدات سكنية أو أكثر والتي تحتاج إلى تخفيف في ضوابط تقسيم المناطق بدعم إنشاء مساكن محدودة الدخل من خلال وحدات داخل الموقع، أو وحدات خارج الموقع، أو من خلال دفع مبلغ إلى صندوق سياسة التطوير الشاملة الذي تديره دائرة الإسكان التابعة لمكتب العمدة. وقد تم آخر تحديث لمتطلبات سياسة التطوير الشاملة في ديسمبر 2015. وفي يناير 2021، وافق المجلس التشريعي لولاية ماساتشوستس على طلب حكم ذاتي يسمح لبوسطن بتدوين التطوير الشامل في قانون تقسيم المناطق. وحتى عام 2021، تم إنشاء ما يقرب من 3600 وحدة سكنية محدودة الدخل داخل الموقع وخارجه من خلال سياسة التطوير الشاملة، وقد دعم الصندوق بناء أو الحفاظ على ما يقرب من 2500 وحدة سكنية إضافية محدودة الدخل.

حول سياسة الربط التجاري

بدأت سياسة الربط في عام 1983، مع الموافقة على المادة 26 من قانون تقسيم المناطق في بوسطن، والتي سعت إلى تحقيق التوازن بين التطوير التجاري واسع النطاق والبناء السكني الضروري. في عام 1986، أطلقت مدينة بوسطن صندوق الإسكان المجتمعي (NHT) لإدارة أموال الربط السكني، وقامت بتوسيع المادة 26 لتشمل التدريب المهني كعنصر من عناصر سياسة الربط، والتي تُدار الآن من خلالصندوق الوظائف المجتمعي (NJT ). وقد جمع صندوق الإسكان المجتمعي 227 مليون دولار من الأموال منذ إنشائه. وقد دعمت هذه الأموال إنشاء أكثر من 7000 وحدة سكنية جديدة ذات دخل محدود، وحافظت على ما يقرب من 6000 وحدة سكنية قائمة ذات دخل محدود. وقد تلقى صندوق الوظائف المجتمعي أكثر من 55 مليون دولار من أموال الربط لدعم جهود بوسطن في مجال التعليم وتنمية القوى العاملة، مع صرف ما يقرب من 3.5 مليون دولار في عام 2021 وحده. كما منح طلب الحكم المحلي لعام 2021 مدينة بوسطن الحق في إجراء تغييرات على سياسة الربط بسهولة أكبر دون طلب موافقة إضافية من الدولة. وقد زادت المدينة رسوم الربط مع هذه المرونة الجديدة في مارس 2021.