Créer l'avenir ensemble - Decker

Il y a plus de 100 ans, une nouvelle typologie de logement a émergé à Boston pendant une période de grands changements et de croissance démographique, stimulée par la deuxième vague d'immigration à Boston. Entre 1880 et 1920, la population de Boston a plus que doublé, et les immigrants représentaient près de 40 % de la population en 1910 ( Département d'histoire du Boston College ). Les maisons à trois étages ont émergé des années 1880 aux années 1930 dans tout Boston. La construction et la conception efficaces des maisons à trois étages se prêtaient à une reproduction rapide, hébergeant confortablement la population et offrant des opportunités de création de richesse aux masses.

Avance rapide jusqu'en 2023. Les projections démographiques du département de planification nous indiquent que la population de la ville devrait dépasser 740 000 habitants d'ici 2030, et Boston devra construire davantage de logements pour faire face à cette croissance. Reconnaissant le potentiel de développement sur les terrains appartenant à la ville, la maire Michelle Wu a réalisé en 2022 un audit foncier à l'échelle de la ville . Cet audit a identifié plus de 1 000 parcelles appartenant au bureau du maire pour le logement et au département de planification. La majorité de ces parcelles vacantes ou sous-utilisées ont une taille appropriée pour de petits projets de logements de comblement, mais sont trop petites pour de grands projets de logements multifamiliaux ou à usage mixte (75 % des parcelles vacantes ou sous-utilisées font 5 000 pieds carrés ou moins). Malgré la disponibilité de ces sites et la demande de logements à petite échelle, à faible hauteur, abordables pour les ménages à revenu moyen (ceux qui ne sont pas éligibles à des logements subventionnés mais qui ne peuvent pas se permettre les prix du marché, appelés le « milieu manquant »), les coûts élevés de construction et de terrain remettent en question la faisabilité financière de ce type de développement.

Cette réalité a alimenté notre exploration de la question suivante :

Quelle sera la prochaine version du triple-decker à Boston, une typologie de logement abordable, reproductible et adaptable qui s'intègre contextuellement à une gamme de conditions de site, de zonage et de quartier ?

Phase 1: Demande d'idées

En mai 2021, le BSA et Housing iLab ont publié un appel à idées (RFI), invitant les résidents, les défenseurs, les concepteurs et tous ceux qui sont intéressés à partager leurs idées pour des logements collectifs dans les quartiers de Boston. L'appel à idées comprenait 13 petits sites répartis dans quatre quartiers différents (Roxbury, Dorchester, Mattapan, Hyde Park). Lisez les réponses .

Fase 2 : Concours de conception

Grâce aux informations fournies dans la demande de renseignements (RFI), nous avons identifié deux terrains à bâtir appartenant à la ville (379 Geneva Avenue à Dorchester et 569 River Street à Mattapan) et avons demandé aux équipes de développement de soumettre des propositions qui expérimentaient des méthodes de conception et de construction avancées pour créer des modèles de logements en propriété qui pourraient être construits efficacement et refléter les avantages de la célèbre maison à trois étages de Boston. Ce concours de conception a été annoncé sous forme d'une demande de propositions (RFP). Découvrez les soumissions.

Les six propositions reçues en réponse à l'appel d'offres illustrent la gamme de possibilités pour le développement de sites de comblement dans toute la ville de Boston. Des innovations telles que l'utilisation de panneaux préfabriqués, la construction modulaire et la prise en compte holistique de méthodes de construction durables ont mis en évidence un engagement commun à répondre aux besoins de logement de la ville de manière créative. Cependant, un certain nombre de défis se sont posés dans le cadre de ce processus, en particulier concernant l'un des objectifs clés de l'appel d'offres : la viabilité financière pour des logements abordables pour les résidents à revenu moyen. Toutes les propositions de l'appel d'offres nécessitaient un financement public supplémentaire important pour combler l'écart entre le coût du développement et un prix abordable pour un ménage à revenu moyen à Boston.

Les résultats de ce concours mettent en évidence les difficultés à atteindre un prix abordable pour les ménages à revenu moyen à cette échelle de développement, même avec l'utilisation de méthodes de construction avancées, compte tenu des conditions financières actuelles. Aucune subvention (au-delà du terrain) n'a été incluse dans le RFP Future-Decker, et cette subvention s'est avérée insuffisante pour atteindre la viabilité financière. Par conséquent, la ville a pris la difficile décision de rejeter toutes les propositions. Reconnaissant l'intérêt des équipes à en apprendre davantage sur les propositions des autres, le Housing Innovation Lab et la Boston Society for Architecture ont organisé une conversation fructueuse avec les équipes, où les participants ont pu partager et parler ouvertement de leurs propositions et des défis liés au développement de logements pour la classe moyenne.

1. L'échelle compte. Plusieurs équipes ont souligné qu'une approche par sites dispersés, où un plus grand nombre de sites pourraient être inclus dans un seul appel d'offres, pourrait conduire à une plus grande efficacité. Cependant, des défis pourraient survenir étant donné que les composants pourraient devoir être modifiés pour s'adapter à chaque site individuellement, ce qui représente un risque pour les économies potentielles associées à la standardisation.
2. La reproductibilité augmente l'abordabilité. Les équipes ont également mentionné que la meilleure façon pour Boston de résoudre le problème du manque de logements intermédiaires, en particulier avec des constructions en rempart, est d'adopter la construction modulaire avec un design standardisé qui doit être reproductible mais personnalisable.
3. Un financement innovant est essentiel. L'abordabilité, l'un des thèmes clés présentés dans les Future-Decker RFI et RFP, est un domaine où une innovation accrue est nécessaire. Les équipes ont exprimé leur intérêt à trouver des moyens de sécuriser des bailleurs de fonds avec une approbation révisée plus tôt dans le processus afin de contribuer à atténuer les risques potentiels ultérieurs.
4. La construction modulaire peut être rentable sous certaines conditions. Dans les bonnes circonstances, la construction hors site a le potentiel de minimiser l'écart entre le coût de construction et les moyens d'un ménage à revenu moyen (mais la reproductibilité et l'échelle sont importantes). Bien que toutes les propositions n'aient pas envisagé l'utilisation de la construction préfabriquée ou modulaire, celles qui l'ont fait ont souligné la rapidité avec laquelle un projet peut être assemblé par rapport à la construction sur site. De plus, le manque d'installations locales affecte la possibilité de réduction des coûts dans de tels projets.

Bien que l'initiative Future-Decker soit terminée, l'engagement à développer de nouveaux modèles de logements économiques se poursuit ! L'initiative Future-Decker nous a apporté de nouvelles idées sur la manière de continuer à améliorer les possibilités de logement pour les résidents à revenu moyen, ainsi que de trouver des moyens d'introduire de nouvelles approches et méthodes de construction de logements à Boston. Nous nous engageons à continuer à développer les partenariats de longue date avec les résidents, les architectes et les promoteurs immobiliers pour atteindre nos objectifs communs en matière de logement.

Enfin, nous tenons à remercier nos sponsors,   À la Fondation de Boston et à la Fondation caritative Kuehn pour leur soutien.